연봉 5천인데 대출 1억도 안 나오는 이유 — DSR의 함정

연봉 5천만 원이면 신용대출 1억 원쯤은 나올 거라 기대하고 상담을 받으러 갔다가, 실제로는 예상보다 훨씬 적은 한도를 안내받고 당황하는 경우가 있다. 이 차이는 대부분 이미 갖고 있는 다른 대출이 DTI DSR 차이 — 내 대출 한도가 이 두 숫자로 결정되는 이유에서 다룬 DSR 계산에 함께 잡히기 때문에 생긴다.

1. 연봉만으로 한도를 계산하면 안 되는 이유

은행권 DSR 규제는 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 40%를 넘지 않도록 제한한다. 연봉 5천만 원이면 DSR 40% 기준으로 연간 원리금 상환 한도가 2천만 원인데, 이 안에 신규 대출뿐 아니라 기존에 갖고 있는 모든 대출(자동차 할부, 카드론, 학자금대출 등)의 원리금이 함께 포함된다.

2. 실제 사례로 보는 한도 축소

연봉 5천만 원인 직장인이 DSR 40% 기준으로 계산하면 연간 원리금 상환 한도는 2천만 원이다. 그런데 이미 자동차 할부로 매년 600만 원, 학자금대출로 매년 400만 원을 갚고 있다면, 신규 대출에 쓸 수 있는 한도는 1천만 원(연간 원리금 기준)으로 줄어든다. 신규 대출 금리와 상환 기간에 따라 다르지만, 이 정도 원리금 한도로는 신용대출 원금 자체가 5천만 원 안팎에 그치는 경우가 흔하다. 애초에 기대했던 1억 원과는 큰 차이가 난다.

3. 기존 대출이 없어도 한도가 낮게 나오는 경우

기존 대출이 전혀 없어도, 신용점수가 낮거나 신용점수 올리는 방법 — KCB·NICE 계산 기준 완전 분석에서 다룬 가산금리 구간이 높게 잡히면 대출 기간이 짧게 책정되면서 연간 원리금 상환액이 커져 결과적으로 원금 한도가 줄어들 수 있다.

4. 한도를 늘리는 실질적인 방법

기존 대출 중 금리가 높은 소액 대출부터 먼저 정리하면 DSR 계산에서 여유가 생겨 신규 대출 한도가 늘어날 수 있다. 대출 기간을 길게 설정해 연간 원리금 부담을 낮추는 것도 방법이지만, 그만큼 총 이자 비용은 늘어난다는 점을 함께 고려해야 한다.

마무리하며

연봉이 높아도 대출 한도가 기대에 못 미친다면 십중팔구 DSR 계산에 기존 대출이 얼마나 잡히고 있는지가 원인이다. 대출 상담 전에 본인이 갖고 있는 모든 대출의 연간 원리금 합계부터 계산해보면, 왜 그 한도가 나왔는지 미리 가늠할 수 있다.

참고 자료: 금융감독원 파인(fine.fss.or.kr)